LMNP : La cotisation foncière des entreprises (CFE)

CFE LMNP : comprendre, payer et déduire votre cotisation foncière en 2026

La CFE LMNP est due par la plupart des loueurs en meublé dès que leurs recettes dépassent 5 000 € par an, que vous soyez au micro-BIC ou au réel. Beaucoup d'investisseurs la découvrent en fin d'année, quand l'avis apparaît dans leur espace professionnel. Voici comment savoir si vous êtes concerné, estimer le montant et la régler sereinement avant le 15 décembre 2026.

Qu'est-ce que la CFE et pourquoi concerne-t-elle les LMNP ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée de manière habituelle. Avec la CVAE, elle forme la contribution économique territoriale (CET).

La location meublée est considérée comme une activité commerciale au sens fiscal : ses revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est pour cela qu'un loueur en meublé non professionnel, même s'il ne loue qu'un studio, entre dans le champ de la CFE.

Selon economie.gouv.fr, la CFE est due quel que soit le statut juridique, l'activité ou le régime d'imposition. Votre choix entre micro-BIC et réel ne change donc rien à la question de savoir si vous êtes redevable.

Un LMNP doit-il payer la CFE ?

 Oui, en principe, dès que les recettes de location meublée réalisées au cours de l'avant-dernière année (année N-2) dépassent 5 000 €. Pour la location meublée, Service Public Entreprendre précise que la CFE est due lorsque le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes de cette période de référence sont supérieurs à 5 000 €, conformément à l'article 1447 du Code général des impôts. 

Les situations où la CFE n'est pas due

Plusieurs cas prévus par les textes permettent d'échapper à la CFE :

• Recettes inférieures ou égales à 5 000 € : la CFE ne s'applique pas à la location meublée en dessous de ce seuil.
• Année de début d'activité : une activité est exonérée l'année de sa création, puis sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.
• Logement inclus dans votre résidence principale : la CFE n'est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire.
• Chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés situés dans votre habitation personnelle : exonération de plein droit, sauf délibération contraire de la commune.

Certaines communes accordent aussi des exonérations facultatives, par exemple dans des zones de revitalisation. Elles dépendent d'une délibération locale et, le plus souvent, d'une demande de votre part.

La déclaration initiale 1447-C-SD

L'exonération de la première année n'est pas automatique dans les faits : la déclaration initiale n° 1447-C-SD doit être déposée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. Si vous avez commencé à louer en meublé en 2026, c'est donc à faire d'ici le 31 décembre 2026. Ensuite, aucune déclaration annuelle n'est nécessaire, sauf changement de situation.

Comment est calculée la CFE en LMNP ?

Le montant de la CFE est égal à une base d'imposition multipliée par le taux voté par votre commune ou votre intercommunalité. Deux loueurs avec les mêmes recettes peuvent donc payer des montants très différents selon leur commune.

La base correspond à la valeur locative des biens utilisés pour l'activité deux ans plus tôt (année N-2). Lorsque cette valeur est faible ou nulle, ce qui est fréquent en LMNP, l'administration applique une base minimum, fixée par la commune dans une fourchette légale qui dépend des recettes de l'année N-2.

Source : Service Public Entreprendre, barème 2026 (article 1647 D du CGI). Les tranches supérieures, rarement atteintes en LMNP, y sont également détaillées.

À la cotisation s'ajoutent des frais de gestion de 1 %. Bonne nouvelle : les loueurs de meublés sont exonérés de la taxe additionnelle destinée aux chambres de commerce et d'industrie (CCI).

Exemple chiffré

Prenons un cas fictif pour fixer les idées. Claire loue un studio meublé depuis 2023. Ses recettes de 2024 s'élèvent à 9 000 €. Sa commune a fixé la base minimum à 400 € pour la tranche « jusqu'à 10 000 € » et applique un taux de CFE de 25 %.

Les chiffres de la commune sont inventés pour l'exemple : seul votre avis d'imposition fait foi. L'administration met à disposition un service en ligne des taux d'imposition par commune pour estimer votre situation.

Comment payer la CFE avant le 15 décembre 2026 ?

La CFE se paie exclusivement en ligne, au plus tard le 15 décembre (inclus) lorsque son montant ne dépasse pas 3 000 €, ce qui est le cas de la quasi-totalité des LMNP. Aucun avis papier n'est envoyé : il est déposé dans votre espace professionnel.

1. Créez ou ouvrez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Il est distinct de votre espace particulier et nécessite votre numéro SIRET.
2. Consultez votre avis de CFE, généralement mis en ligne courant novembre.
3. Choisissez votre mode de paiement : paiement direct en ligne, prélèvement à l'échéance (option possible jusqu'au 30 novembre) ou prélèvement mensuel (option à demander au plus tard le 30 juin).
4. Conservez la preuve de paiement : elle vous servira pour votre comptabilité si vous êtes au réel.

Si la CFE de l'année précédente dépassait 3 000 €, un acompte de 50 % est demandé en juin. Ce cas reste rare en LMNP.

Que faire en cas d'avis erroné ?

Si vous pensez être exonéré (recettes sous le seuil, première année, résidence principale) mais recevez un avis, adressez une réclamation à votre SIE depuis la messagerie sécurisée de votre espace professionnel. Joignez les justificatifs de vos recettes. En règle générale, une réclamation peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement (article R*196-2 du Livre des procédures fiscales).

Peut-on déduire la CFE de ses revenus LMNP ?

Oui, mais uniquement au régime réel. Au réel, la CFE est une charge déductible du résultat de votre activité de location meublée : le BOFiP range la contribution économique territoriale parmi les impôts et taxes déductibles.

Au micro-BIC, en revanche, vous ne déduisez aucune charge réelle. L'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, censé couvrir l'ensemble de vos frais, CFE comprise. Payer la CFE ne réduit donc pas votre impôt au micro-BIC.

Le choix entre micro-BIC et réel dépend de bien d'autres paramètres que la CFE (amortissements, intérêts d'emprunt, travaux). Un expert-comptable peut comparer les deux régimes à partir de vos chiffres.

Comment Bleez aide les loueurs en meublé à suivre leur CFE

Bleez est un logiciel de comptabilité en ligne qui permet aux investisseurs LMNP au réel de tenir leur comptabilité simplement, seuls ou avec leur expert-comptable. Concrètement, il vous aide à :

• enregistrer la CFE et vos autres charges au bon moment de l'exercice ;
• rattacher chaque paiement à son justificatif ;
• suivre vos recettes annuelles, utiles pour vérifier le seuil de 5 000 € et la tranche de base minimum ;
• partager votre dossier avec votre expert-comptable en temps réel.

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Pour aller plus loin

La CFE est une petite charge, mais elle ne pardonne pas l'oubli : un retard de paiement entraîne une majoration. En vérifiant votre seuil de recettes, votre déclaration initiale et votre espace professionnel dès maintenant, vous abordez le 15 décembre l'esprit tranquille.

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ℹ️ Cet article a une vocation pédagogique et informative. Il présente l'état du droit et de la doctrine administrative à la date de mise à jour indiquée. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique ou fiscale. Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez votre expert-comptable.

Sources : Service Public Entreprendre, fiche CFE ; economie.gouv.fr, Tout savoir sur la CFE ; Légifrance, article 1447 du CGI ; BOFiP, BOI-ANNX-000120.